Boite à outils

Nous mettons ici à votre disposition des outils concrets pour mieux définir votre projet immobilier :

• Lexique
• Calculatrice financière
• Estimation des frais de notaires et droits d’enregistrement

Lexique

ACHAT EN INDIVISION

L'achat en indivision permet à plusieurs personnes d'acquérir un bien immobilier. Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, qui peut aussi bien être répartie de façon égale qu'inégale. L'indivision cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires soit par le partage.

ACOMPTE

Somme d’argent versée lors de l’acquisition d’un bien, représentant un pourcentage du prix total. Il vise à garantir l’engagement de l’acheteur dans l’exécution du contrat. Cependant, une indemnité d’immobilisation peut s’y ajouter dans le cas où le preneur bloquerait délibérément la transaction.

ACTE AUTHENTIQUE

Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un officier public (notaire par exemple) pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers. Il est obligatoire en matière de vente immobilière. Par opposition : acte sous seing privé (voir ci-dessous).

ACTE SOUS SEING PRIVÉ

Acte passé entre deux contractants sans l'intervention d'un notaire. Un contrat de location, une promesse de vente ou un contrat de réservation peuvent être établis sous seing privé.

AFFECTATION DES LOCAUX

Détermination d’une finalité particulière (habitation, commercial, parking...) en vue de laquelle un bien sera utilisé.

AVENANT

Document visant à modifier les clauses d’un contrat.

BAIL COMMERCIAL

Un bail commercial est un contrat de location d’un local affecté à une activité commerciale. Le bail commercial est régi par les dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 régissant les rapports entre bailleurs et locataires. La durée du contrat de location doit être d’au moins 9 ans et leur bénéficiaire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à l’échéance de ces 9 ans.

BAIL DÉROGATOIRE OU BAIL DIT DE COURTE DURÉE

Le bailleur et le locataire peuvent déroger aux dispositions du décret de 1953 en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans. Ce bail est appelé bail dérogatoire ou de courte durée.

BAIL PROFESSIONNEL

Contrat de location portant sur un local dans lequel le locataire exerce une activité de profession libérale (activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle). Ce sont donc les dispositions du Code civil qui s'appliquent ainsi que l'article 57A de la loi de 1986 fixant la durée minimale du contrat à six ans. Le locataire peut dénoncer son bail à tout moment moyennant une période de préavis de 6 mois.

BAILLEUR, PROPRIÉTAIRE

Le bailleur est le propriétaire, celui qui s'engage à mettre un local à disposition du preneur contre une rémunération qui est le loyer.

BARDAGE

Revêtement protecteur mince de l'ossature ou des murs extérieurs d'un bâtiment (souvent industriel ou d’entreposage).

BÂTIMENT DE BASSE CONSOMMATION (BBC)

Cette labellisation permet d’identifier les bâtiments dont la consommation énergétique nécessaire au chauffage, à la ventilation ou encore à l’éclairage est inférieur de 80% à la consommation réglementaire.

Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM)

Certification britannique qui prend en compte le bâtiment, son environnement ainsi que sa facilité d’accès. Plusieurs niveaux sont accessibles et vont de « Pass » à « Outstanding ».

CARREZ

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 a pour but d'améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété. La surface privative doit être mentionnée dans toute promesse ou compromis et correspond à la surface des planchers des pièces fermées et couvertes. Il faut déduire des surfaces l'épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes ainsi que les planchers des pièces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80.

CAUTION

Acte par lequel un tiers (personne physique, société ou banque) s'engage envers le créancier à payer une certaine somme en cas de défaillance du débiteur. Le cautionnement s’inscrit comme un engagement accessoire du contrat qui relie le débiteur principal à son créancier. Ainsi, la caution bancaire est un acte de la banque par lequel elle s'engage à payer le Bailleur en cas de défaut de paiement du locataire. Une caution bancaire peut être donnée en lieu et place du dépôt de garantie.

CERTIFICAT DE CONFORMITÉ

Le certificat de conformité est un document administratif attestant que les travaux ont été exécutés conformément au permis de construire.

CHARGES LOCATIVES

Le bâti d'un ensemble immobilier et sa gestion engendrent des frais d'administration, d'entretien et de réparation qui sont répartis sur l'ensemble des occupants. Dans la quasi majorité des baux commerciaux, le locataire doit s'acquitter des charges et taxes avancées par le bailleur.

CLÉS EN MAINS

Une construction clé en main est évoquée lorsque la conception du bâtiment est réalisée sur mesure pour un utilisateur connu.

CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Une clause résolutoire prévoit qu'en cas de manquement à une obligation contractuelle de l'une des parties, le contrat sera résilié de plein droit. Cela permet notamment d'éviter le recours à la justice. Le bénéficiaire de la clause n'a plus à exécuter son obligation.

COEFFICIENT D’EMPRISE AU SOL (CES)

Le coefficient d’emprise au sol est le rapport de la surface occupée par la projection verticale sur le sol des volumes hors œuvre des bâtiments, à la surface de la parcelle

COMPROMIS DE VENTE

Contrat par lequel vendeur et acquéreur s'engagent réciproquement, l'un à vendre, l'autre à acheter. Appelé également promesse synallagmatique de vente, cet avant-contrat constat les accords des parties sur les conditions d’une vente en attendant la réalisation des conditions suspensives. Le compromis peut être signé entre les parties ou devant notaire.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Dans le cadre d’un avant contrat (promesse, compromis), les conditions suspensives sont celles dont la réalisation dépend de la conclusion définitive de l'acte notarié (acte authentique). Ainsi, les plus répandues sont : l’obtention d’un crédit immobilier, hypothèque, droit de préemption, diagnostics, obtention d’un permis de construire… Si les conditions suspensives ne sont pas levées dans le délai convenu, la promesse devient nulle et les parties sont libérées de leurs obligations.

CONGÉ COMMERCIAL

C'est l'acte par lequel locataire ou bailleur notifient l'un à l'autre leur intention de mettre fin au bail. Le congé du locataire peut être donné tous les 3 ans et à la fin du bail par exploit d’huissier. C’est un acte qui met fin à la fois au bail et à la jouissance des lieux. Le congé du bailleur ne peut se donner qu’en fin de bail. Il met fin au bail en cours, mais pas forcément à la jouissance du locataire, car le congé du bailleur comporte soit une offre de renouvellement du bail, soit un refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction.

CONVENTION D’OCCUPATION PRÉCAIRE

En marge du bail, elle permet au bailleur de reprendre la possession de son bien à tout moment, sous couvert d’un motif de précarité précisé dans l’acte.

COURANT FAIBLE

Câblage des voies de communication (câbles réseaux, alarmes, contrôle d’accès…).

COURANT FORT

Câblage relié au système électrique d’un immeuble.

CRÉDIT BAIL IMMOBILIER

Technique de financement permettant au propriétaire d’un immeuble de le louer à une entreprise utilisatrice qui pourra l’acquérir à l’issue de la période de location.

DÉCLARATION D'INTENTION D'ALIÉNER (DIA)

Après la signature d’un compromis, la DIA est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres soumis à un droit de préemption. La déclaration est un acte juridique par lequel le propriétaire, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au bénéficiaire du droit de préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son bien et les conditions de la vente. Elle doit contenir le montant du prix, les conditions de l'aliénation, l'identification du propriétaire ou de son mandataire et la désignation des biens.

DÉPÔT DE GARANTIE

En matière de location, le dépôt de garantie est la somme que doit verser le locataire avant d'entrer dans les lieux à titre de garantie des frais de réparation et remise en état qui pourraient lui incomber à son départ. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et utilisé le logement en bon père de famille, sans dégradation.

DOMICILIATION

La domiciliation permet à toute personne (notamment des créateurs d’entreprise) de bénéficier d'une adresse, de pouvoir obtenir un K-bis à cette adresse, et d'exercer son activité en un autre lieu géographique.

DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Il s’agit d’une des principales caractéristiques du bail commercial qui a lieu à la fin du bail de 9 ans. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local (selon une étude des facteurs locaux de commercialité et des loyers de marché).

DROIT DE PRÉEMPTION

Droit d'achat prioritaire permettant à une personne privée ou à une collectivité publique (en particulier l’administration) de se porter acquéreur d'un bien immobilier par préférence à toute autre personne qui serait intéressée par le même bien.

DROITS D'ENREGISTREMENT

Droit fixe ou proportionnel perçu par l'État lors de la réalisation d'un acte, les droits d'enregistrement sont perçus à l'occasion de ventes, donations, sociétés ou de successions. En matière immobilière le taux a été unifié à 4,89%.

ÉCHÉANCE TRIENNALE, PÉRIODE TRIENNALE

Sauf convention contraire prévu dans un bail commercial, le locataire peut donner congé et ainsi se dégager de son bail et quitter les lieux à chaque échéance triennale (3/6/9).

ENTREPÔTS

Bâtiment industriel servant de lieu de dépôt pour les marchandises. Les caractéristiques d’un entrepôt sont les suivantes : hauteur libre d’au moins 5,50m, accès poids lourds, espaces et volumes homogènes, quais de déchargements, résistance au sol d’au moins 3 tonnes par m².

ERP (Établissement Recevant du Public)

L’ERP désigne les lieux publics ou privés accueillant du public (clients ou utilisateurs autre que les employés). Ces établissements font l’objet d’une réglementation spécifique telle que l’accessibilité des personnes handicapées, le nombre de sortie de secours et des règles de sécurités plus rigoureuses.

ÉTAT DES LIEUX

Formalité qui constate l'état d'un bien loué lors de la remise des clés (état des lieux d’entrée) et lors de la restitution du bien (état des lieux de sortie). Ce constat, signé des deux parties, est destiné à faire la preuve des dégradations ou des pertes à la sortie du bien loué par le locataire. Il peut être établi directement par les parties (locataire/bailleur ou locataire/agent immobilier), de manière contradictoire, ou par un huissier de justice. Il doit être daté et signé par les deux parties et doit comporter une description précise du local. Il est obligatoire qu'il soit annexé au contrat de location.

ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTION

Nouveau diagnostic obligatoire à la location et à la vente crée en 2018 pour remplacer l’état des risques naturels miniers et technologiques.

EXPROPRIATION

Procédure engagée par l'Etat ou par une personne publique à l'encontre d'un propriétaire. Ce dernier se voit contraint de vendre son bien dans un but d'intérêt général (par exemple construction d'une autoroute ou aménagement d’une ZAC). En contrepartie, la personne expropriée se voit offrir une indemnité (le propriétaire exproprié a la possibilité de saisir le juge de l’expropriation en cas de désaccord sur le montant de l’indemnité).

FONDS DE COMMERCE

Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom, enseigne) qu'un commerçant regroupe dans l'objectif de se constituer une clientèle.

FAUX-PLAFOND

Abaissement d’un plafond afin de faire passer des câbles et canalisations. On parle également de faux-plancher lorsque cet espace est créé au niveau du sol.

FRANCHISE

Faculté consentie au locataire de reporter temporairement le versement de ses premières échéances de loyer. En règle générale, la franchise de loyer ne s’applique pas sur le montant des charges et des taxes qui restent dues par le Preneur.

GARANTIE A PREMIÈRE DEMANDE

La garantie à première demande est une action par laquelle un garant s’engage, à la demande d’un donneur d’ordre, à céder une somme à un bénéficiaire sans aucune condition. Le donneur d’ordre est donc le débiteur qui exprime de manière claire et précise les informations indispensables à la souscription à une garantie à première demande. Le bénéficiaire de la garantie à première demande est souvent l’administration, et le garant est une banque ou une entreprise. En matière de bail commercial, le donneur d’ordre est le preneur, le bénéficiaire est le bailleur et le garant est souvent une banque. Pour que la garantie à première demande soit effective, la loi ne demande pas d’écrit. Malgré tout, il est vivement conseillé de contractualiser cette garantie à l’écrit et de demander à un avocat ou un juriste de rédiger un acte officiel. En cas de litige, il faut pouvoir produire des preuves. L’engagement d’une garantie à première demande est très lourd de conséquence. Il est donc préférable de définir clairement les conditions. Le contrat de garantie est soumis au droit des contrats et contient :

• L’objet et la cause de l’obligation,
• La capacité,
• Le consentement éclairé et enfin
• Le montant des sommes engagées.

GROS OEUVRE

Ce sont tous les éléments porteurs concourant à la stabilité de l'édifice, ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité. L'entrepreneur, les architectes et les promoteurs sont responsables pendant dix ans des vices affectant le gros œuvre (garantie dommage-ouvrage). L’article 606 du code civil précise que les travaux touchant au gros œuvre seront pris en charge par le Bailleur.

HQE (Haute Qualité Environnementale)

Label visant à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d’écoconstruction, d’éco-gestion et de confort des utilisateurs dont par exemple :

• Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement
• Gestion de l’énergie
• Gestion de l’entretien et de la maintenance
• Qualité sanitaire des espaces
• Qualité sanitaire de l’air…

INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION

Somme d'argent versée par un acquéreur lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente. Cette somme est séquestrée par le notaire. Elle permet de matérialiser le désir d'achat de l’acquéreur et de dédommager le vendeur dans le cas où il déciderait de ne plus acheter. Le montant de cette indemnité correspond généralement à 5 ou 10 % du montant de la vente (en fonction du prix d’achat).

INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION

Révision annuelle du loyer, généralement à la date anniversaire du bail, selon la variation d’un indice de référence obligatoirement mentionné dans le bail :

• L’Indice du Coût de la Construction (ICC) : établi par l’INSEE, c’est l’indice de référence en matière de révision de loyers. Il est utilisé par défaut lors des révisions annuelles, et peut être appliqué sur des locaux d’activité, de bureaux ou des entrepôts.
• L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : applicable depuis 2011, cet indicateur peut être utilisé en lieu et place de l’ICC, et s’applique aux mêmes types de biens que ce dernier.
• L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : pouvant être utilisé en lieu et place de l’ICC, il est utilisé dans la révision des loyers de baux de commerce. En fonction de l’activité du commerçant l’indice d’indexation peut être différent.

IMMEUBLE DE GRANDE HAUTEUR

Immeuble dont le planché bas du dernier niveau se situe à plus de 50 mètres du sol pour les immeubles à usage d’habitation et à plus de 28 mètres pour les autres bâtiments. Ils répondent à des normes de sécurité (notamment incendie) plus strictes.

LOCAL, LOCAUX

Terme générique désignant toute construction immobilière représentant un caractère de solidité et de fixité mais qui n’est pas de l'habitation pure (c'est-à-dire qui n'est ni un appartement, ni une maison, ni un terrain nu).

LOCAUX D'ACTIVITÉS

Les locaux d'activités sont ceux qui sont destinés essentiellement à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. En règle générale, cet espace de travail est au rez-de-chaussée, et propose une hauteur sous plafond d’au moins 4 mètres, un accès livraison et une résistance au sol supérieure à 1 tonne par m². Il existe également dans le local d’activité une partie à usage de bureaux (au moins 35% de la surface totale).

LOCAUX PROFESSIONNELS

Il s’exerce dans les locaux professionnels une activité libérale (qui n'est ni industrielle ni commerciale). Ils peuvent être purs ou mixtes.

LOI PINEL

Cette loi votée en 2014 a réformé certains usages propres à l’immobilier d’entreprises en fixant des règles précises sur des points tels que : la durée des baux dérogatoires, les formes de congés, l’obligation de réaliser des états des lieux, la répartition des charges entre locataire et bailleur, les obligations d’information sur le détail des charges et les travaux prévus, la création de nouveaux indices pour l’indexation des loyers, etc…

LOYER

Le loyer d'un bail initial est fixé librement par les parties. Le loyer peut être payable d'avance ou à terme échu.

• Loyer « prime » : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.
• Loyer économique : Loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales (loyer progressif, etc…)
• Loyer facial : Loyer figurant sur le bail signé par les deux parties, sans prendre en compte les éventuelles franchises et remises commerciales.

MAITRE D’ŒUVRE

Personne ou entreprise (architecte, constructeur, ingénieur...) chargée par le maître d’ouvrage de surveiller, concevoir ou réaliser un ouvrage ou des travaux immobiliers pour le compte du maître d’ouvrage.

MAITRE D'OUVRAGE

Personne physique ou morale pour le compte de laquelle est exécuté un ouvrage. Le maître d’ouvrage finance l'opération et choisit son maître d'œuvre.

MANDAT

Acte par lequel le mandant (par exemple le propriétaire) donne au mandataire (par exemple l’agent immobilier) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat.

Chaque partie se voit attribuer des droits et des obligations (le mandant doit fournir l’ensemble des pièces permettant la bonne commercialisation de l'immeuble (titre de propriété, plan, clé, descriptif...) et le mandataire doit mettre en œuvre les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction (actions commerciales, prospection, mise en ligne de l’annonce, panneaux...)

Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent immobilier et prévoie à l'avance sa rémunération.
Un mandat immobilier est souvent conclu pour 3 mois avec tacite reconduction pour 12 à 24 mois.
On peut les dénoncer par lettre recommandée en respectant un préavis.

Il existe deux types de mandat : le mandat de vente (ou de location) et le mandat de recherche de surface (à la location ou à l’achat).

Le mandat de vente ou de location prendre plusieurs formes :

• Mandat simple : Le propriétaire peut vendre ou louer par-lui-même et peut mandater plusieurs professionnels pour vendre ou louer le même bien.
• Mandat exclusif : Seul un professionnel se voit confier la commercialisation d’un bien immobilier. Le propriétaire ne peut vendre ou louer par lui-même, sauf s’il règle à l’agence mandaté un montant équivalent à la commission prévue.
• Mandat co-exclusif : Seul 2 professionnels se voient confier la commercialisation d’un bien immobilier. Dans le même cas que lors d’un mandat exclusif, le propriétaire ne peut vendre ou louer par lui-même, sauf s’il règle aux agences mandatées un montant équivalent aux commissions prévues. Il peut exister dans le même principe des mandats tri-exclusif voir quadri-exclusif.
• Mandat préférentiel ou semi-exclusif : Nous retrouvons les mêmes caractéristiques qu’un mandat exclusif à la différence que le propriétaire peut vendre ou louer par lui-même sans être tenu de reverser une commission d’agence. Il peut exister des mandats co-préférentiels, tri-préférentiels, etc…
• Le mandat de recherche de surface : Donné par un acquéreur ou un locataire potentiel selon des critères bien définis à un ou plusieurs mandataires (nous retrouvons la même notion que sur les mandats de vente concernant l’exclusivité, co-exclusivité, tri-exclusivité, préférentiels, co-préférentiel, tri-préférentiel).Le mandat de recherche de surface à l’achat permet à l’acquéreur de ne pas payer de frais de notaires sur la commission d’agence.

PACTE DE PRÉFÉRENCE

Convention que l’on peut trouver dans un bail commercial et qui précise que le propriétaire du bien s’engage, dans le cas où il vendrait le bien, à donner la préférence de cette vente au bénéficiaire. Ce type de clause peut obliger un locataire, dès lors qu’il désire vendre son fonds de commerce à un tiers, le proposer en priorité à son propriétaire. Un propriétaire qui souhaiterait vendre son bien immobilier est également contraint de proposer en priorité à son locataire d'acquérir le bien aux conditions demandées ou indiquées dans le mandat.

PARC D’ACTIVITÉ

Ensemble clos, clairement délimité, présentant au moins 8 lots d’activités pour une surface totale d’au moins 3 000 m² avec l’existence d’une « communauté d’intérêt » (mutualisation d’une ou plusieurs ressources sous forme de services communs,d'équipements ou de prestations).

PLAN LOCAL D'URBANISME (P.L.U.)

Document d'urbanisme qui remplace le Plan d’Occupation des Sols (POS) et qui fixe les règles générales (hauteur des constructions, type de biens constructibles sur certaines zones) des sols d'une commune dans le but d'organiser et de prévoir son développement.

PROMESSE DE VENTE

Avant-contrat signé par les parties dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. En signant une promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre le bien à des conditions acceptées par le bénéficiaire (au contraire d’un compromis de vente ou les deux parties s’engagent). Le bénéficiaire a la liberté d'acheter ou non pendant un certain délai. En contrepartie, il doit verser une indemnité d'immobilisation.
Si l'acheteur ne conclut pas la vente, l'indemnité reste acquise au vendeur, sauf si le défaut de la vente est du à une non-réalisation des conditions suspensives présentes dans la promesse.

PROPOSITION D'ACHAT

Document permettant à un potentiel acquéreur de faire une proposition écrite au vendeur d’un bien immobilier en vue de s’entendre sur les conditions de la vente de ce bien. Ce document permet d'engager les deux parties préalablement à la signature du compromis de vente.

QUITTANCE

Reçu envoyé par le propriétaire à son locataire attestant le paiement de son loyer et des charges (il peut également s’agir du justificatif qui est envoyé au locataire pour le paiement du loyer et de ses charges)

RECHERCHE DE SUCCESSEUR

Une société souhaitant se libérer de son bail avant la date de son expiration (ou de l’expiration d’une échéance triennale) pourra, s’il obtient l’accord écrit de son propriétaire et sous les conditions posées par ce dernier (notamment au niveau des conditions financières), trouver un successeur.
Sous réserve de l’acceptation de ce successeur par le propriétaire, ce dernier proposera la signature concomitante d’un nouveau bail (avec le successeur) et d’une résiliation anticipée (avec son locataire souhaitant partir).

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Au sein d’un immeuble en copropriété, le Règlement de Copropriété précise les parties communes, les parties privatives et régit les droits et obligations des copropriétaires. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) et les tantièmes qu’ils représentent au sein de la copropriété (important pour la répartition des charges).

RÉPARATION LOCATIVE

Réparations rendues nécessaires par l'usage même de la chose louée. Ces réparations sont à la charge du locataire.

RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. A l’issu des 9 ans, le bail se prolonge pour une durée indéterminée. Seule l’initiative d’une partie telle qu’une demande de renouvellement du locataire ou un congé délivré par le Bailleur avec offre de renouvellement permettent le renouvellement du bail.

RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL

Il y a deux types de résiliation du bail :

- la résiliation à la fin du bail ou d’une de ses échéances : la loi prévoit que le congé doit être donné au moins 3 à 6 mois à l'avance et par acte extrajudiciaire (acte délivré par un huissier). Délivré trop tard, il prendra effet à la fin de la période triennale suivante.
- la résiliation au cours du bail suite à une recherche de successeur approuvée par le Bailleur ou une rupture du contrat suite au non-respect des obligations contractuelles.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit quatre cas où la résiliation du contrat est de plein droit : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie ainsi que le défaut d'assurance des lieux loués.

RÉVISION DU LOYER

Lorsqu’une clause d'indexation du loyer est prévue au contrat, la révision de loyer permet d'augmenter le loyer, chaque année, à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du contrat. En cas de baisse de l’indice choisi, une révision du loyer à la baisse peut s’appliquer (certains baux précisent que le loyer ne devra toutefois pas être inférieur au loyer facial).

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)

Désigne toute société à forme civile ayant une activité immobilière. L’activité de la SCI est généralement la gestion, l’acquisition ou la construction d'immeubles.

SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)

Désigne des sociétés d'investissement collectif qui émettent des parts dans le public et ont pour but d'acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif.

SOUS LOCATION

En règle générale, les baux précisent que toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf accord du bailleur. En cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte à moins qu'il ait déjà approuvé la sous location dans le contrat de bail. Le locataire signe alors un bail de sous-location et se doit de procurer à son sous-locataire la jouissance d’un bien ou d’une partie du bien qu’il loue lui-même à son propre bailleur.

Deux choses importantes : un contrat de sous-location signé sans autorisation du bailleur peut motiver la résiliation du bail et le loyer de la sous-location ne doit pas excéder le prix de la location principale (sans quoi le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale).

TAUX DE RENDEMENT

Le taux de rendement brut est égal au loyer réel par an (hors taxes, hors charges) divisé par la valeur vénale (hors taxes hors droit, hors charges, hors honoraires) Le taux de rendement net est égal au loyer réel par an (hors taxes, hors charges) divisée par la valeur vénale TTC ou droits et honoraires inclus.

TAXE SUR LES BUREAUX, LOCAUX COMMERCIAUX ET LOCAUX DE STOCKAGE

Les propriétaires des biens suivants sont concernés par cette taxe réévaluée tous les ans : bureaux de 100 m² et plus, locaux commerciaux de 2 500 m² et plus et locaux de stockage de 5 000 m² et plus. Ces locaux doivent être situés en Ile-de-France. Certains locaux répondants à ces critères peuvent être exonérés de cette taxe (locaux appartenant à des associations d’utilité publique…).

VALEUR LOCATIVE

L’ensemble des locaux sans droit d’entrée (pas de porte) ou droit au bail et accessibles à un même moment sont présentés sur un marché. La valeur locative est la contrepartie financière annuelle raisonnable qu'un locataire devrait accepter de débourser pour être en adéquation avec les conditions de ce marché.

VALEUR VÉNALE D'UN BIEN

La valeur vénale d’un bien est le prix raisonnable qu'un acquéreur devrait accepter de débourser pour être en adéquation avec les conditions du marché.