La SCI en immobilier d'entreprise

Une tendance claire dans les dispositions légales suggérées par les professionnels de la création d’entreprise est de séparer le patrimoine immobilier professionnel et l’entreprise elle-même.

Les faits ont approuvé qu’il est raisonnable de mettre en place une structure juridiquement indépendante, généralement une société civile immobilière (SCI) pour financer les locaux et les fournir à l’entreprise d’exploitation sous forme de location à travers un bail commercial.

La flexibilité de la SCI permet de s’adapter à de diverses situations familiales et professionnelles.

Pourquoi choisir une SCI et quels sont les avantages de séparer l’immobilier de l’entreprise ?

1. La SCI permet de protéger ses biens immobiliers professionnels contre les poursuites des créanciers de l'entreprise.

Ainsi, les locaux professionnels peuvent être préservés si un recours collectif est intenté contre la société d'exploitation. Cependant, cet argument n'est pas valable dans certains cas et la protection ne fonctionnera pas. En effet, le tribunal peut étendre la procédure à la SCI s'il considère que cette dernière est fictive ou que la séparation patrimoniale est floue entre les deux sociétés.

En cas de transferts d'actifs sans contrepartie entre la SCI et la société d'exploitation, l'extension de procédure peut être appliquée :

- loyers surévalués ;

- aménagements importants des locaux financés par la société d'exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités ;

- enrichissement disproportionné de la SCI au détriment de la structure d'exploitation.

2. Faciliter la transmission familiale de l'entreprise

En tant qu'entreprise familiale, la SCI permet aux enfants de l'exploitant de gérer au mieux l'entreprise et ses transferts d'actions. Par conséquent, le risque de conflit lors du décès du chef d'entreprise entre héritiers, entrainant généralement la mise en vente de l'entreprise, est évité.

3. Fluidifier la transmission de l'entreprise à des tiers

L'actif immobilier est un poste de premier ordre dans le bilan de l'entreprise. Cependant, les locaux en eux-mêmes ne sont pas des outils de production, sauf lorsqu'ils sont spécifiques à une activité particulière, par exemple un aéroport, hôtel, clinique, etc.

Tout d'abord, de potentiels acquéreurs de la société d'exploitation accorderont une attention particulière aux autres actifs liés directement à la production pour évaluer la valeur d'achat de l'entreprise.

Par conséquent, les entreprises sans actifs immobiliers sont plus liquides et les acheteurs ne sont pas dans l'obligation d'acheter les immeubles.

Deuxièmement, la séparation permet de ne pas s'exposer à une sous-évaluation du bien immobilier.

4. Assurer des revenus fonciers complémentaires à l'exploitant (et éventuellement aux membres de la famille)

Le principe est le suivant : l'entreprise verse à la SCI un loyer, qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble. Le bénéfice de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d'emprunts, est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital. Ce bénéfice constitue pour les associés et donc pour l'exploitant, une fois les emprunts remboursés, un revenu foncier complémentaire imposable au titre de l'impôt sur le revenu. S'il décide de céder son entreprise, il conservera cette source de revenus, notamment en prévision de sa retraite.

5. Certains avantages fiscaux peuvent être accordés

L'investissement est dû au fait que la société a versé un loyer à la SCI. Par conséquent, l'utilisation de la SCI permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Cependant, ces loyers sont généralement inférieurs aux montants des remboursement d'emprunts et des intérêts.

• En raison de la baisse des intérêts, pendant de nombreuses années, les partenaires de la SCI devront payer de plus en plus d'impôts fonciers (remboursement réduit des intérêts déductibles) et ne feront pas de bénéfices (servant à rembourser l'emprunt)

• Par conséquent, les partenaires doivent anticiper ce « désavantage » en établissant un plan temporaire basé sur la durée de l'emprunt.

• L'entreprise déduit le loyer et les dépenses de ses bénéfices fiscaux. Mais il va de soi que le loyer doit être « normal », c'est-à-dire correspondre à la valeur réelle du loyer.

• Si le montant est trop élevé, il est considéré que le montant excédentaire a été attribué au comportement anormal de la direction, ce qui l'a inclus à nouveau dans les bénéfices imposables de l'entreprise. Par conséquent, il est préférable pour les experts immobiliers d'évaluer la valeur locative des immeubles devant les tribunaux.

• A moins que la SCI ne choisisse l'impôt sur les sociétés, les coûts d'acquisition d'immeubles par la SCI ne sont pas déductibles.

• Enfin, la SCI est engagée dans des activités civiques, donc en principe la TVA n'est pas acceptée. Cependant, elle peut choisir d'appliquer la TVA sur le loyer perçu.

• Cette option permet d'économiser les droits de bails mais également de récupérer la TVA sur l'immeuble, y compris celle liée à l'investissement.

• En cas de difficulté dans l'entreprise, et de mise en jeu de la responsabilité du PDG, il est plus intéressant de confisquer cette dernière part de parts sociales que de confisquer des immeubles.