Les modalités du bail commercial

Le bail commercial classique, plus communément appelé « Bail 3-6-9 » est un contrat de location passé entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur). Le locataire est une personne morale, une société immatriculée au Registre des Commerces et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce bail contractualise les relations entre les parties et marque un engagement de long terme, indispensable au développement et à la stabilité de l’activité.

Comme son nom l’indique, le bail commercial implique un engagement de 9 ans qui peut être renouvelé selon certaines conditions. INVEST CONSEIL vous explique tout !

La Forme du bail commercial

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Cependant, sa conclusion par écrit apporte une sécurité et la preuve de son existence. De plus, il est préférable que le bail soit rédigé par un conseil en immobilier d’entreprise ou un notaire.

En effet, enregistrer son bail commercial devant un notaire lui permet de revêtir le caractère d’acte authentique et sera ainsi opposable au propriétaire bailleur et doté d’une date certaine. A l’inverse, il revêtira alors le caractère d’acte sous seing privé.

Les modalités du contrat

Le bail commercial est signé pour une période de 9 ans minimum et possède la particularité d’être composé de trois périodes triennales qui lui confère son appellation de bail 3-6-9 (pour 3 ans, 6 ans et 9 ans). En clair, le propriétaire est tenu de respecter la durée du bail commercial sous peine de payer une indemnité d’éviction. Quant au locataire, il a la possibilité de résilier son contrat de location à l’expiration d’une période triennale (tous les trois ans). Pour résilier le contrat, le locataire doit présenter son congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.

Le congé est alors donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.

Montant du loyer et augmentation

Il n’existe pas de règle ou de plafonnement permettant de définir le montant initial du loyer. Cependant, le loyer du bail commercial doit être déterminé ou déterminable, mais également réel et sérieux en adéquation avec les prix du marché. Pour cette raison il est important d’être accompagné par un professionnel dès le début de votre projet.

Bien que le loyer soit fixé librement par les parties du contrat, sa révision est soumise à des règles strictes et référencées par des indices (ILAT, ILC ou ICC).

Une fois le loyer initial fixé et l’indice déterminé, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer annuellement ou à l’issue de chaque période triennale.

Comment réviser son loyer commercial : NOTRE ARTICLE

Le renouvellement du bail commercial

Le bail commercial 3-6-9 peut être renouvelé à l’échéance des 9 années. Soit à la demande du locataire qui doit exprimer son souhait par lettre recommandée ou voie d’huissier dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du contrat de bail commercial, soit à la demande du bailleur qui devra alors s’acquitter d’une indemnité d’éviction auprès de son locataire.

Cependant, l’arrivée à échéance du bail n’engendre pas automatiquement son extinction.

En effet, l’article L 145-9 du Code de commerce dispose que lorsque le bail ne fait l’objet d’aucun renouvellement ou congé, il est tacitement reconduit. Ainsi, sans aucune intervention ni du bailleur ni du locataire, le contrat de location continue à produire tous ses effets.

Attention deux conséquences importantes en découlent :

- La prolongation ne crée pas de nouveau contrat entre les parties. Ainsi, c’est le contrat initial qui continue à s’appliquer.

- L’article L.145-34 du Code de commerce dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

La résiliation d’un bail commercial

Bien que le bail commercial soit signé pour une durée de 9 ans, le contrat peut être résilié avant cette échéance dans les conditions suivantes :

- Accord des deux parties (bailleur et preneur) pour mettre fin au bail ;

- A l’issu de chaque période triennale ;

- Clause résolutoire (défaut de paiement, incendie, etc.) ;

- Si l’une des parties ne répond pas à ses obligations, par voie judiciaire.

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